В преддверии REMIC-2013 свои комментарии газете "Коммерсант" дала Елена Михайлова, член Правления, начальник Департамента по управлению имуществом и корпоративным отношениям ОАО «Газпром».

Публикуем интервью без сокращений:

Елена Владимировна, прошлогодняя конференция «Управление недвижимостью корпораций», организатором которой выступил Газпром, нашла активный отклик в бизнес-сообществе. Расскажите, в настоящее время на решение каких проблем в сфере управления недвижимостью направлены усилия Газпрома?

Газпром, являясь крупнейшим собственником объектов недвижимого имущества нефтегазовой отрасли, права собственности на которые в настоящее время зарегистрированы практически в полном объеме, особое внимание уделяет выполнению требований действующего законодательства в части оформления прав на земельные участки, используемые для размещения объектов Единой системы газоснабжения (ЕСГ). При организации и проведении данных работ мы руководствуемся следующими принципами:
- своевременность и оперативность проведения работ;
- корректность и абсолютное соответствие требованиям законодательства выполняемых процедур;
- сокращение расходов на выполнение данных работ;
- 100% учет информации о ходе и результатах выполняемых работ.
Следует отметить, что оформление прав на земельные участки в силу многочисленных причин в настоящее время является одним из наиболее сложных, капитало- и трудоемких бизнес-процессов, результаты которого не всегда, по нашему мнению, являются объективно востребованными как в гражданском обороте, так и в государственном управлении. В связи с этим Газпром последовательно выступает за реформирование соответствующих положений законодательства.

Елена Владимировна, в этом году внесены изменения в законодательство о государственном кадастровом учете недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость. Газпром активно выступал за изменения в данных областях. Скажите, какие, по Вашему мнению, основные узловые вопросы кадастрового учета в настоящее время сохраняют актуальность и требуют скорейшего законодательного разрешения?

По нашему мнению, пока еще не решена основная задача: существенное упрощение процедуры предоставления земельных участков для размещения линейных объектов и оформления прав на них. В этом вопросе мы выступаем за отмену требования о проведении кадастровых работ и постановку на государственный кадастровый учет земельных участков, необходимых для строительства, реконструкции и ремонта линейных объектов ЕСГ.
Дело в том, что права на земельные участки для строительства (реконструкции) линейных объектов оформляются «полосой», то есть в отношении значительно больших площадей, чем это необходимо для последующей эксплуатации объектов. Формирование земельных участков на период строительства является действием, направленным на создание земельных участков, которые не предназначены для какого-либо дальнейшего использования в гражданском обороте. Это относится и к частям земельных участков, информация о которых также вносится в государственный кадастр недвижимости в результате проведения дорогостоящих кадастровых работ.
Поскольку права в таких случаях оформляются только на период строительства (реконструкции), их кадастровый учет приобретает временный характер, однако после оформления соответствующих прав информации о земельных участках в государственном кадастре недвижимости присваивается статус постоянной, в связи с чем в дальнейшем, после ввода объектов в эксплуатацию, требуется проведение работ по переформированию земельных участков, постановке на учет вновь сформированных и, соответственно, снятию с учета ранее сформированных. Очевидно, что дополнительный объем работ в связи с этим возникает также и у задействованных в этих процедурах государственных органов.
Занятие земельных участков для ремонта линейных объектов ЕСГ также характеризуется краткосрочностью использования, вообще не связанной с созданием новых объектов капитального строительства. В связи с этим выполнение длительных и дорогостоящих кадастровых работ в этом случае совершенно избыточно и нецелесообразно.

Изменение категорий земель для размещения производственных активов всегда являлось непростой задачей, о целесообразности выполнения которой также неоднократно высказывались представители различных государственных органов или коммерческих структур. Какова позиция Газпрома в данном вопросе?

В соответствии с земельным законодательством земельные участки, предоставленные под строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов трубопроводного транспорта, из состава земель других категорий не подлежат переводу в категорию земель промышленности. После ввода в эксплуатацию таких объектов земельные участки, предоставленные на период осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов, возвращаются собственникам земельных участков.
Вместе с тем, как я уже отмечала, требуется оформление прав на земельные участки, занятые наземными элементами подземных линейных объектов, в связи с чем соответствующие земельные участки, сколь малой площади они не были бы, подлежат переводу в категорию земель промышленности.
Выполнение данной работы сопровождается не только образованием земельных участков малой площади, не обладающих какой-либо оборотоспособностью, но и наличием чересполосицы в категориях земель, так как, например, на одном поле возможно наличие значительного количества расположенных друг за другом земельных участков разных категорий: сельскохозяйственных земель и земель промышленности, что, очевидно, не только не отвечает простым требованиям логики и экономической целесообразности, а также с весьма условной достоверностью может быть учтено при разработке документов территориального планирования и документации по планировке территории.
Незавершенность работ по разработке муниципальными образованиями документов территориального планирования создает непреодолимые трудности, так как установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации является основанием для отказа в переводе земель из одной категории в другую, в связи с чем в отсутствие документов территориального планирования в переводе земель в другую категорию отказывают именно по основанию несоответствия фактически отсутствующим документам.
Кроме того, отсутствует целесообразность перевода земельных участков в земли промышленности в случае оформления прав на земельные участки, занятые наземными элементами подземных магистральных газопроводов, так как достаточно часто проведение ремонтных работ сопровождается перемещением таких наземных элементов (километровый знак, вытяжная свеча и т.п.), что требует оформления прав на другой земельный участок опять же малых размеров (вплоть до 1 кв. м) и, соответственно, его последующий перевод в категорию земель промышленности. 
В связи с этим, до решения вопроса о возможной отмене категорий земель, законопроект о которой в настоящее время разрабатывается, следует предусмотреть в земельном законодательстве нормы, позволяющие размещение линейных объектов на всех категориях земель.

Елена Владимировна, еще на прошлогодней конференции Вы говорили о проблемах, связанных с использованием частных земель. О таких проблемах систематически высказываются представители и других корпораций. Что в этом направлении, по Вашему мнению, должно быть сделано, чтобы коренным образом изменить ситуацию?

Действительно, в настоящее время приобрело широкий размах использование земель не для сельскохозяйственного или иного разрешенного использования, а для получения необоснованных доходов от предоставления земель для размещения или ремонта объектов нефтегазовой отрасли. Я напомню, что государство, в целях сдерживания роста соответствующих расходов субъектов естественных монополий, последовательно реализует политику контроля цены за пользование принадлежащими государству землями, используемыми для размещения соответствующих объектов. Данная политика находит отражение также и в судебной практике, распространяющей соответствующие правила и на муниципальные земли. Однако в отношении частных земель подобного рода ограничения в законодательстве отсутствуют, что с возрастающей частотой используется различными частными собственниками земель. Причем практика показывает, что в тех ситуациях, когда речь идет об использовании земель частного собственника, добросовестно использующего их в соответствии с разрешенным использованием, все вопросы удается решить не всегда оперативно, и в этом не всегда вина договаривающихся сторон, но во всяком случае без каких-либо осложнений. Но в отношении действий иных «умелых дельцов» в законодательстве отсутствуют эффективные инструменты противодействия, в связи с чем объективно данная ситуация требует балансирования: Газпром и другие компании обязаны в соответствии с законодательством оформлять права под страхом признания объектов самовольными постройками или наложения штрафов за самовольное занятие земель, однако никаких встречных ограничивающих запросы частных собственников земель положений не предусмотрено. Эффективным средством превенции развития земельно-мошеннического бизнеса, о котором много сейчас говорят, являлось бы наличие в законодательстве положений, позволяющих осуществлять изъятие в государственную собственность земель в таких ситуациях. Соответствующий законопроект разработан достаточно давно и находится на рассмотрении в Государственной Думе РФ и мы выступаем за его скорейшее принятие. Нам известны определенные комментарии данного законопроекта в том смысле, что он якобы может привести к ущемлению прав добросовестных частных собственников земли. Это утверждение неверно, поскольку наличие самого инструмента изъятия недвижимости в государственную собственность не является ущемлением чьих-либо прав и в том или ином виде известно практически всем законодательствам других государств. Более того, декларативная норма об изъятии земель уже существует в российском законодательстве. Проблема всегда заключается в определении порядка применения. И поскольку изъятие земель всегда осуществляется и, как предусмотрено проектом закона, будет осуществляться на основании решений, принимаемых государственными и муниципальными органами в рамках соответствующей процедуры, права частных собственников ущемлены не будут.

Елена Владимировна, как Вы оцениваете развитие информационных ресурсов Росреестра и других органов: насколько соответствующие инициативы востребованы бизнесом и полезны для хозяйственной деятельности?

Информатизация бизнес-процессов управления недвижимостью объективно необходима. Газпром, являясь собственником более 70 тыс. объектов недвижимого имущества, а также арендующий земельные участки на все территории нашей страны на основании более чем 10 тыс. договоров аренды, уже несколько лет использует средства автоматизации учета, анализа информации о недвижимости как в семантическом виде, так и в виде визуальных образов соответствующих документов. Мы исключительно заинтересованы в развитии соответствующих информационных ресурсов государственных органов, и прежде всего – Росреестра. И мы положительно оцениваем инициативы, уже предусмотренные внесенными в текущем году в законодательство изменениями, о максимальном развитии таких услуг. Объективно Газпром готов к переходу на полномасштабное информационное взаимодействие с Росреестром и иными государственными органами. Предложения, которые направлены на возможное дальнейшее развитие таких услуг, мы представляли в Росреестр еще в 2012 году и будем надеяться на их последовательную реализацию. В любом случае следует признать, что электронный документооборот – это серьезный шаг вперед, который позволяет вывести управление недвижимостью на новый качественный уровень. А оперативность и достоверность получаемых в ходе реализации таких проектов информации призваны обеспечить еще более точное и оперативное выполнение всех необходимых процедур, а также обеспечить наличие важной информации для целей контроля за имуществом компании и обеспечении функции по его защите.