С 1 января 2017 года на территории РФ вступает в действие новый закон, регулирующий вопросы регистрации недвижимости, за исключением нескольких статей, которые начнут действовать с 2020 года. Нововведения создадут единый механизм, в рамках которого будет осуществляться государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав. Нововведения упростят процесс прохождения регистрации. О том, какие изменения привнесет новый закон, рассказал генеральный директор Некоммерческого партнерства по эффективному управлению имуществом корпораций «Клуб Корпоративных Собственников» (НП «ККС») Алексей Харламов.

- Алексей Сергеевич, новый закон подразумевает создание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Расскажите о нем поподробнее.

ЕГРН  объединит информацию из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и будет включать реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ), реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов.

Все реестры и документы ЕГРН, за исключением реестровых дел, будут вестись исключительно в электронной форме. Реестровые дела будут храниться в электронной форме и (или) на бумажном носителе.  Внесенные в ЕГРН сведения будут подлежать постоянному хранению и в случае изменения сведений ЕГРН, ранее внесенные сведения будут сохраняться.

Со дня вступления нового закона в силу сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требуют дополнительного подтверждения. При этом государственный кадастровый учет также как и государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество будут удостоверяться выпиской из ЕГРН. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок как и прежде будет удостоверяться посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

- Каждому ли предоставляют сведения, содержащиеся в ЕГРН, и в каких случаях возможен отказ?

Согласно статье 62 нового закона орган по регистрации прав предоставляет сведения из ЕГРН по запросам любых лиц за исключением информации, доступ к которой ограничен федеральным законом. При этом сведения о дате получения органом регистрации прав заявления о кадастровом учете и регистрации прав, о содержании правоустанавливающих документов, информацию о правах отдельного лица на объекты недвижимости, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным, а также копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, может получить только определенный законом круг лиц.

В случае, если в ЕГРН отсутствуют запрашиваемые сведения или предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом, орган регистрации прав в срок не более трех рабочих дней со дня получения им запроса направляет уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений или обоснованное решение об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений, которое может быть обжаловано в судебном порядке.

- Изменятся ли сроки осуществления кадастрового учета и регистрации прав?

Да, общий срок осуществления кадастрового учета и регистрации прав согласно новому закону сокращен вдвое. При подаче документов в Росреестр он составит 5 рабочих дней для кадастрового учета, 7 рабочих дней для регистрации прав и 10 рабочих дней – в случае одновременного проведения обеих процедур. Причем при подаче документов через многофункциональный центр (МФЦ) сроки увеличиваются на два рабочих дня. Для сравнения – сейчас действует срок 10 рабочих дней для каждой процедуры, т.е. максимальный срок составляет 20 рабочих дней.

Также определены сроки для отдельных регистрационных действий: в связи с поступлением в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом; государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, государственной регистрации ипотеки жилого помещения.

- Какой порядок предоставления заявлений устанавливает новый закон?

Подать документы можно на бумажном носителе – в орган регистрации прав или через МФЦ посредством личного обращения или в электронной форме через официальный сайт Росреестра или единый портал государственных и муниципальных услуг. Причем сделать это можно в любом городе или районе, независимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов, необходимых для проведения кадастрового учета и регистрации прав, был существенно сокращен – из списка обязательных к предоставлению исчезли учредительные документы юридического лица и документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Вместе с тем есть опасения, что сроки получения органом по регистрации вышеуказанной информации самостоятельно будут сильно растянуты, что не позволит осуществить государственную регистрацию в установленные сроки.

- Могут ли отказать в приеме документов на регистрацию?

Новым законом определен единственный случай отказа в приеме документов, предусмотренный  частью 15 статьи 18 Закона – если не установлена личность обратившегося лица, в том числе, если не предъявлен документ, удостоверяющий личность такого лица.

- В каких случаях могут приостановить процедуру?

Новый закон значительно увеличил перечень оснований и сроки приостановления кадастрового учета и регистрации прав – всего 55 оснований. Срок приостановления первой процедуры не изменился, а вот второй – увеличился значительно. Сейчас государственная регистрация прав по решению государственного регистратора может быть приостановлена на один месяц, а по инициативе заявителя – на три месяца. По новому законодательству этот срок составит три и шесть месяцев соответственно. При этом в Законе уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.

Вызывает опасение возможность «широкого» применения такого основания приостановления как «не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам» (пп. 5 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Ранее на практике встречались случаи отказов в государственной регистрации по причине непредставления в Росреестр информации по межведомственным запросам не из-за отсутствия сведений как таковых, а из-за того, что уполномоченный орган не представил соответствующие сведения в установленный законом срок.

- Какие еще положительные нововведения привнесет закон?

Во-первых, он уточнил ответственность Росреестра для случаев ненадлежащего исполнения последним полномочий, при этом Росреестр получил право регрессного требования, если виновником данной ситуации стал другой орган.

Кроме того, новый закон описывает условия для однократной компенсации собственнику единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическому лицу - добросовестному приобретателю, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, за утрату права собственности на такое жилое помещение. Такая выплата будет финансироваться из федерального бюджета и не может превышать 1 млн. руб.

- Расскажите об особенностях самой процедуры государственной регистрации прав. И каков порядок при изъятии объекта в пользу государства?

При регистрации перехода права собственности на здание или другую недвижимость одновременно регистрируется переход права и на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности. При этом при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется.

При изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд основанием для осуществления государственной регистрации является соглашение об изъятии, заключенное в установленном земельным законодательством порядке, или вступившее в законную силу решение суда. Кроме того, одновременно необходимо также представление документов, подтверждающих предоставление возмещения за изымаемую недвижимость, если соглашением об изъятии не установлено иное.

- А каким образом фиксируется отказ собственника от права собственности на земельный участок или земельную долю?

При таком отказе в ЕГРН при государственной регистрации прекращения такого права регистрируется право собственности субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которых будет отнесен земельный участок или земельная доля. Необходимо отметить, что для этого не требуется заявление о регистрации возникновения или перехода права.

Таким образом, в результате нововведений регистрация недвижимости будет проходить по упрощенной процедуре. Изменения, вступающие в силу в 2020 году, касаются компенсаций, которые будут выплачиваться добросовестным приобретателям, которые лишились своего имущества и не смогли получить возмещение от 3-х лиц при определенных условиях.

Вопросы законодательства в сфере недвижимости, а также земельно-имущественные отношения и судебно-правовые аспекты управления недвижимым имуществом, в том числе наиболее актуальные и важные положения нового закона о регистрации, будут обсуждаться 25 ноября 2016 года на конференции «Управление недвижимостью корпораций» REMIC 2016 в Санкт-Петербурге. Организаторами мероприятия выступают ПАО «Газпром» и НП «ККС». К участию в конференции приглашены руководители профильных комитетов Государственной Думы и Совета Федерации, представители ключевых министерств экономического блока Правительства, главы субъектов, топ-менеджеры ведущих российских корпораций, предприятий металлургии, оборонно-промышленного комплекса, авиа- и судостроения, представители банковской сферы – всего более 300 участников.